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하지만 시정명령을 이유로 조합은 새로운 정비용역업체와 계약을 추진하는 등 파행을 지속 중이다.



'힐스테이트 관악센트씨엘' 아파트 전경. 2025.09 [사진=이효정 기자 ]


추가분담금 225억원 계산 대출금리계산법 부터 잘못돼…인가 절차도 안 밟아
26일 정비업계에 따르면 지난달 관악구청은 '힐스테이트 관악센트씨엘(봉천 4-1-2구역)' 재개발조합에 관리처분계획 변경 인가를 신청하라며 시정명령을 내리는 공문을 보낸 것으로 확인됐다.
구청은 공문을 통해 "지난해 12월 14일 총회 의결 후 관리처분계획 변경 인가가 신청하지 않아 이전 미소금융대출조회 고시 등이 지연되고 있다"며 "조속한 시일 내에 관리처분계획 변경 인가를 신청해 주길 바란다"고 지적했다.
조합은 지난해 12월 총회에서 추가분담금 225억원을 의결하면서 이를 납부한 조합원만 지난 1월부터 입주가 가능하도록 한 바 있다. 225억원은 시공사인 현대건설 공사비 증액분 약 140억원과 법인세 60억원, 예비비 30억원 등에 대학생대출이자싼곳 아파트와 상가 보류지 처분 수익을 제외한 액수였다. 조합원 가구당 분담금으로 환산해 보면 평균 3290만원꼴이었다.
그런데 추가분담금 계산 방식에 문제가 있었던 것이 뒤늦게 드러났다. 지난해 12월 총회 당시 비례율을 명시한 '관리처분계획변경기준안'과 별도로 '추가분담금 납부 방법 의결' 안건을 통과시켰다. 이를 근거로 조합은 비례율 88 적격대출 금리인상 %를 적용하지 않고, 권리가격을 기준으로 임의로 '자체 보정계수'를 적용해 추가분담금을 납부하도록 했던 것이다.
당시 조합은 대의원회의 자료 등을 통해 추가분담금을 납부하는 배경에 대해 "조합원이 권리가액에 맞게 합리적인 추가분담금을 부담해 조합원 간 형평성을 확보하기 위한 목적"이라고 밝혔다.


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관악구청이 지난달 ‘힐스테이트 관악센트씨엘’에 보낸 공문 발췌. [사진=독자 제공]


하지만 이 같은 추가분담금 산출은 관련 규정 위반이고, 효력이 없다는 게 구청의 설명이다. 관악구청은 "추가분담금을 권리가액에 비례해 임의 보정 계수를 적용한 것은 (관련법에 따라) 비례율 적용 규칙을 위반한 것"이라며 "권리가액이 큰 조합원의 부담이 권리가액이 적은 조합원에게 전가돼 조합원의 재산권을 침해한다"며 "위반사항을 시정하라"고 공문으로 지적했다.
조합원들은 입주 당시 추가분담금을 내지 않으면 입주가 안 되는 상황까지 치달은 끝에 추가분담금을 납부하고 입주까지 마무리한 상태였다. 그런데 알고 보니 추가분담금 계산 방식이 잘못됐고, 관악구청은 이를 규정에 맞게 다시 계산할 것을 주문한 것이다.
또 조합은 지난 2023년 6월 관리처분계획변경 총회에서 조합원의 무이자 이주비 대출분에 대해 유이자로 전환하는 안건을 통과시켰는데, 이 역시 관리처분변경계획 인가를 받지 않았던 것으로 나타났다. 이런 상태에서 지난해 12월 총회를 다시 열어 추가분담금을 확정하는 등 재개발의 절차적 규정을 거푸 어긴 상태로 상당한 시간을 보낸 것이다.
관악구청 관계자는 "2023년 총회에서 이주비의 무이자를 유이자로 전환하는 내용으로 승인을 받았으니 이에 대해 관리처분계획 변경 인가를 신청했어야 했고, 지난해 12월 다시 관리처분계획변경 총회를 열면서도 이 사안을 다루지 않은 채 추가분담금을 확정하는 등 행정절차가 잘못 흘러왔다"고 설명했다.
그러면서 추가분담금을 두고 "비례율이 아닌 방식으로 징수를 한 상황이기 때문에 당연히 효력이 없는 상태"라며 "회계적으로 알아보니 추가분담금 225억원에 포함된 법인세는 60억원까지 부과가 되지 않을 것으로 보이는데 조합은 나중에도 법인세는 나올 수 있다고 설명해 불명확한 상황"이라고 지적했다.
지난해만 공사비 500억원 이상 증액…조합원 "공사비 검증 없었다" 주장
조합원들 사이에서는 추가분담금 중 시공사인 현대건설이 요구한 공사비 증액분에 대한 검증조차 없었다는 지적마저 나오며 분위기가 더욱 뒤숭숭해지고 있다. 사실이라면 관리처분계획 변경 인가에도 영향을 줄 가능성을 배제할 수 없는 상태다.
조합은 지난 2018년 5월 현대건설과 공사 도급 계약 당시 총 공사비가 1987억원으로 3.3㎡당 461만6000원 꼴이었다. 2021년 12월엔 2288억원(3.3㎡당 489만9000원)으로 늘었다. 이어 지난해 4월 2669억원(3.3㎡당 571만4000원)으로 16.7%가 추가로 늘었으며 지난해 12월에 또다시 2808억원(601만2000원)으로 증액된 바 있다.
지난해에만 두 차례에 걸쳐 약 540억원의 공사비가 늘어난 것이다. 입주민 A씨는 "공사비가 증액되면서 조합이 한국부동산원의 공사비 검증 등을 받지 않았다"며 "조합에서 공사비 검증을 했어야 했고, 관악구청에서 타당성 검증을 했어야 하는 것 아니냐"고 꼬집었다.
현대건설 뿐 아니라 기반시설 공사를 맡고 있는 CG주택의 공사비도 지난 2021년 4월 계약을 체결한 이후 2023년 4월 67억6600만원으로 공사비가 늘어났고 지난해 12월 총회에서 38억9290만원 증가한 106억5900만원으로 변경됐다. 오는 27일 개최하는 총회에는 공사비가 22억4400만원 더 늘어난 129억300만원으로 변경하는 안건이 포함된 것으로 나타났다.
도시정비법 제29조2 공사비 검증 요청 등에 따르면 재개발사업·재건축사업의 사업시행자는 시공자와 계약 체결 후 △토지등소유자 혹은 조합원의 20% 이상이 사업시행자에게 검증 의뢰를 요청한 경우 △공사비 증액비율이 사업시행계획인가를 전후해 5~10% 이상이 증액될 경우 △공사비 검증 완료 후 추가공사비 증액 비율이 3% 이상인 경우에 해당하면 정비사업 지원기구에 공사비 검증을 요청해야 한다.
제78조 관리처분계획의 공람 및 인가절차 등에 따르면 △정비사업비 기준으로 10~20% 이상으로 늘어나는 경우 △분양대상자별 분담금의 추산액 총액 기준으로 20% 늘어나는 경우 등 △조합원 20% 이상이 관리처분계획 인가 신청이 있은 날부터 15일 이내에 시장·군수 등에게 타당성 검증을 요청한 경우 △그밖에 시장·군수 등이 필요하다고 인정하는 경우 공공기관에 관리처분계획의 타당성 검증을 요청해야 한다.



'힐스테이트 관악센트씨엘' 아파트 전경. 2025.09.[사진=이효정 기자 ]


관리처분계획변경 인가를 위해 정비업체 또 선정?
추가분담금 계산 오류, 공사비 증액 미검증은 물론 관리처분계획 변경 인가를 받지 않는 등 잇단 비정상적 행태를 보인 조합은, 이런 상황을 바로잡겠다며 용역업체 추가 선정을 추진하는 것으로 나타났다. 지난 6일 조합이 개최한 대의원회의에서는 △사업관리를 위한 협력업체 선정 방법 심의의 건 △협력업체 선정에 대한 예비비 사용 심의의 건 △정비사업 완료 및 추가 재원 확보를 위한 용역업체 선정의 건이 통과됐다.
업체 선정의 취지는 비슷하다. 대의원회의 자료에 따르면 협력업체는 예비비로 책정된 30억원을 활용해 조합의 이주비 조건 변경 문제 자문, 이전고시 전 단계에서 인허가 관련 자문 및 업무 공조 등을 위해 선정한다는 취지다. 용역업체는 전체 준공인가와 확정 측량이 되는 즉시 이전고시와 정비사업 완료 신고 등을 검토하겠다는 취지다.
문제는 이미 조합이 'A 도시개발'이라는 정비업체와 용역 계약이 끝나지 않은 상태에서 추가로 업체를 선정한다는 부분이다. 관악구청 관계자는 "현재 정비업체의 계약 기간이 남아있고, 정비업체가 업무상 관리처분계획 업무를 대행한다고 돼 있다"고 말했다.
이 관계자는 "정비사업 전문 업체가 보통 이전고시와 같은 마무리 단계까지 업무를 하는 계약을 하는데, 해당 업체와 계약이 있는 상태에서 중복적으로 업체 선정계약에 나서는 사례는 특이한 편"이라고 설명했다.
아울러 오는 27일 총회에서 상정된 '조합 운영비 및 사업비 예산안' 안건에 따르면 조합은 올해 사업비 예산안 부대경비 항목에 △정비사업전문관리용역비(1억3728만원) △정비계획변경 용역비(2억원) △사업관리 용역(10억원) △정비사업 완료 업무 등 비용(4억원) △기타 외주용역비(10억원)으로 총 27억3728만원을 할당했다.
한편, 힐스테이트 관악센트씨엘은 서울 관악구 봉천동 일대에 재개발사업으로 지하 3층 지상 28층 9개 동, 997가구 규모로 조성된 단지다. 관악구청은 힐스테이트 관악센트씨엘 아파트 관리주체에 일부 동 1층 세대가 내부 공용부분 피트 공간을 불법 확장했다며 오는 10월31일까지 원상복구 하라고 공문을 보내는 등 논란이 다발적으로 불거지며 주목받고 있다.<본지 9월 22일자 '[단독] "국평이 50평으로 탈바꿈"⋯관악구 아파트의 '마술''>
/이효정 기자(hyoj@inews24.com)